Как осуществить раздел земельного участка по закону в 2024 году

Раздел участка земли на несколько самостоятельных объектов — комплексное мероприятие, позволяющее владельцу в дальнейшем распоряжаться каждым из них по отдельности. Для участников долевой собственности — возможность получить землю в единое землепользование. Процедура регулируется земельным, градостроительным и гражданским законодательными актами.

Что такое выдел земельного участка

Если в общей долевой собственности нескольких владельцев находится один земельный участок, то каждый из них вправе выделить свою долю в самостоятельный объект. Регламент этой процедуры закреплен ЗК РФ в статье 11.5.

Если при выделе земельного участка образуются 2 части, то одна из них — вновь образованная, подлежащая учету. Вторая часть преобразовывается с сохранением в измененных границах идентификационного показателя — прежнего кадастрового номера.

Порядок выдела земельного участка в натуре из состава общей долевой собственности происходит по запросу одного из участников на следующих основаниях:

• при согласии, полученном от всех совладельцев;
• по решению суда, если один или несколько собственников против или площадь выделяемого объекта противоречит нормам Земельного кодекса.

Требования к участкам при разделе

Самостоятельные объекты, созданные из единого участка, должны соответствовать требованиям российских законов. Градостроительный регламент обязывает владельцев проводить раздел с сохранением исходного целевого назначения и разрешенного использования для каждого из вновь образованных объектов.

Площадь должна соответствовать установленным в регионе минимальным и максимальным показателям. Так для дачных участков она не должна быть меньше 6, садовых — 4, а ЛПХ — 10 соток.

Начать кадастровые работы по разделу можно при выполнении следующих условий в отношении разделяемого участка:

• идентификация и регистрация в Росреестре;
• наличие доступа — прохода, подъезда к каждой отделенной территории или установленного сервитута;
• отсутствие ипотеки, залогов, арестов и запрета на регистрационные действия.

Если у объекта несколько владельцев, то процедура проводится на основании соглашения о разделе. При наличии обременения в виде договора аренды требуется дополнительное разрешение от арендатора. Объект, ранее переданный в залог, может быть разделен только с согласия залогодержателя.

Как разделить земельный участок

К разделу участка привлекается кадастровый инженер, который готовит межевой план. Техническое сопровождение процесса идентично для земель, относящихся таким видам разрешенного использования, как:

• ИЖС;
• ЛПХ;
• дачный или садовый участок;
• земли под коммерческую деятельность и производство и др.

Согласно положениям ФЗ № 74 раздел не предусмотрен для участков, входящих в фермерское хозяйство при выходе из членства. В этой ситуации гражданин может претендовать только на компенсационные выплаты.

Чтобы документально разделить участок, необходимо учитывать вид права, влияющий на объем и содержание бумаг. Обязательный перечень документов может дополняться письменными согласованиями и разрешениями.

Если собственник один

Единоличное владение землей упрощает разделение земельного участка, т. к. в этом случае не требуется согласия совладельцев. Оформление дополнительных документов понадобится при наличии обременений в отношении объекта — прошедшего регистрацию договора аренды или закладной.

Проведение межевания

В начале процесса необходимо выбрать кадастрового инженера, который выступает как ИП или состоит в штате компании. Подтверждением его квалификации служит допуск СРО. После заключения договора подряда на кадастровые работы, специалист выезжает на объект для установки границ образуемых земельных участков. Присутствие собственника либо его законного представителя на этом этапе обязательно. Услуги кадастрового инженера будут стоить около 10 тыс. рублей.

Результат работы — межевой план, в котором указана следующая информация:

• общие сведения, касающиеся собственника, кадастрового инженера и исходных данных объекта раздела;
• координаты и размеры новых участков;
• при наличии — кадастровые номера ОКС;
• вид разрешенного использования;
• чертеж исходного и создаваемых участков в указанном масштабе;
• схема расположения относительно кадастрового квартала.

К технической части документа кадастровый инженер готовит заключение, в котором указывает основания для проведения процедуры, подтверждает, что раздел выполнен с учетом градостроительных норм и в соответствии с данными, полученными из ЕГРН.

В приложении к межевому плану при наличии обременений — аренды или залога, прилагаются согласие залогодержателя или арендатора на раздел земельного участка.

Государственная регистрация и кадастровый учет

Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на вновь образованные объекты проводятся одновременно с процедурой прекращения действия этих параметров в отношении исходного участка.

Для регистрационных действий владельцу объекта необходимо предоставить в Росреестр заявление и межевой план, переданный кадастровым инженером на электронном носителе, а также квитанцию об оплате госпошлины за каждый образованный объект.

Документы можно подать через МФЦ без привязки к территориальному расположению объекта, отправить по почте или с помощью сервиса Росреестра — онлайн-регистрации. В последнем случае заявителю дополнительно требуется электронная подпись.

Если собственников несколько

При наличии нескольких владельцев поделить объект на два участка или большее количество частей усложняется, что связано с подготовкой соглашения. Разбивка может затянуться, если кто-то будет против либо недоступен.

Межевание земли

Результат работы кадастрового инженера по составлению межевого плана по разделу и выделу доли в отдельный объект идентичен варианту при единоличном владении. Специалист в письменной форме согласовывает с совладельцами и устанавливает новые границы в пределах разделяемого участка, составляет графическую часть и описывает в заключении правомерность размежевания.

Процедура требует согласия арендатора на выдел земельного участка, находящегося в долевой собственности, как и разрешения залогодержателя на деление.

Оформление соглашения о разделе земельного участка

Обязательный этап при наличии двух собственников и более — подготовка письменного соглашения о разделе земельного участка. Образец можно запросить у кадастрового инженера. Документ визируется всеми совладельцами и содержит следующие сведения о разделяемом объекте:

• адрес и кадастровый номер;
• информацию о владельцах.

В текст документа включается решение собственников о разделе с описанием порядка распределения земли, например:

• соразмерно долям в праве собственности, выраженным в кв. м,
• в соответствии с выбранным объектом из образуемых;
• раздел на равные части и т. д.

При выделе земельной доли в натуре все участники долевой собственности расписываются в соглашении, по которому часть выделяется в самостоятельный объект, а измененный земельный участок распределяется между оставшимися совладельцами.

В дальнейшем соглашение о разделе или выделе в натуре земельного участка войдет в список оснований наравне с договором купли-продажи, дарения и иных правоустанавливающих документов. Его нужно будет предъявлять при продаже, залоге, сдаче в аренду.

Нотариальное удостоверение этого документа не требуется, поэтому услуга нотариуса оказывается по личной инициативе заявителей.

При образовании новых объектов согласование не понадобится в следующих случаях:

• вступления в действие судебного решения;
• изъятия в пользу государства;
• наличия неузаконенного строительства;
• предоставления созданного объекта из муниципальной собственности государственным структурам и муниципалитету;
• выдела участков в счет доли в праве общей собственности из земель сельхозназначения и др.

Постановка на кадастровый учет и госрегистрация

Основанием для учета и регистрационных действий в отношении права собственности при разделе являются следующие заявления, направленное от лица каждого совладельца через МФЦ при совместном посещении:

• о прекращении права на исходный участок и снятии его с кадастрового учета;
• о регистрации права на причитающийся по соглашению объект.

При подаче документов каждый, теперь единоличный собственник, уплачивает госпошлину за распределенный ему по соглашению самостоятельный объект.

Получение почтовых адресов

Адрес присваивается на основании Правил, утвержденных Постановлением Правительства № 1221. При образовании нескольких участков по итогам раздела, бывшие совладельцы через МФЦ направляют совместное заявление в Администрацию района, к которому относится объект адресации.

К заявлению прикладываются выписки из ЕГРН на исходный земельный участок и новые объекты, а также решение о разделе. Процедура выполняется в течение трех недель.

Почему другие владельцы могут быть против выдела

Участники долевой собственности нередко препятствуют своему совладельцу в образовании части земельного участка в самостоятельный объект. Споры возникают при их несогласии с размером его доли, установленной в т.ч. с учетом сложившегося порядка пользования, бытовыми конфликтами.

С сопротивлением со стороны совладельцев при подписании соглашения можно столкнуться, если объект используется в коммерческих целях. При выделении доли и изменении конфигурации такой участок потеряет привлекательность для арендаторов или нарушит порядок ведения бизнеса.

Что делать, если договориться со всеми сторонами не удалось

Отказ одного или нескольких совладельцев от подписания соглашения на раздел или выдел доли в натуре будет поводом для обращения в суд. Споры об образовании земельных участков рассматриваются районный судебный орган, а если стоимость объекта не превышает 50 тыс. рублей — мировой судья.

В случае положительного решения в пользу истца процедура по разделению объекта производится без согласия остальных собственников. По решению суда будут установлены координаты и закреплено право на выделяемый участок.