Что такое земли сельскохозяйственного назначения и можно ли на них строить

Перед приобретением земельного надела необходимо обратить внимание на его целевое назначение, так как некоторые участки нельзя использовать для деятельности, не связанной с сельскохозяйственным процессом. Использование таких земель регламентируется видами разрешенного использования (ВРИ).

Что такое земли сельхозназначения

Согласно ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) землями сельскохозяйственного назначения признаются размещенные за территорией административных границ населённых пунктов земельные участки, на которых осуществляется полный производственный цикл выращивания и дальнейшей обработки готовой продукции. На большинстве таких участков разрешена организация инфраструктуры для безостановочного функционирования сельскохозяйственного производства, а также подвод коммуникаций и прокладка дорог.

К этой группе также относятся все земли за административными территориями населённых пунктов, включая земли, которые не заняты пашнями, огородами, садами, лесонасаждениями, полями, покосами и прочими объектами агропромышленного значения. Разрешённое использование земель сельскохозяйственного назначения подробно прописано в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков.

Состав земель сельскохозяйственного назначения

При распределении статусов земель определяющим фактором является состав грунта, плодородие, производственная пригодность для возведения построек и комплексов.

Например, построить жилой дом на землях сельхозназначения разрешается только после получения специального разрешения или при переводе надела в подходящую для строительства категорию.

Виды сельскохозяйственного использования могут быть основными, вспомогательными и условно разрешёнными.

Сельхозугодья

К ним относятся:

• пашни под огородные, ягодные и прочие культуры;
• пастбища для прогона и выпаса крупного рогатого скота и мелкого рогатого скота;
• сенокосные поля;
• залежные земли;
• виноградники, плодовые и кустарниковые насаждения.

Перечисленные территории подлежат охране согласно ст. 79 Земельного кодекса РФ.

Основной характеристикой при определении назначения и расчёта кадастровой стоимости сельхоз земель является плодородие .

Под внутрихозяйственные дороги и коммуникации

Земли сельхозназначения могут быть снабжены внутрихозяйственными постройками, дорогами и другими объектами коммуникаций. К ним относятся:

• внутрихозяйственные автомобильные дороги;
• внутриплощадочные автодороги;
• объекты дорожного сервиса;
• поверхностный водоотвод;
• полевые дороги (основные и вспомогательные).

Засаженные деревьями и кустарниками

Земли, засаженные дикоросами, так же имеют статус сельскохозяйственных участков и находятся под охраной государственных органов. Зелёные насаждения защищают плодородные земли от выдувания, высыпания, вымывания, запыления.

Обычно защитную лесополосу высаживают вдоль пашен, полей, дорог, водоёмов и на крутых, обрывистых склонах.

С водными объектами

В общий перечень включены участки сельхозназначения, на которых расположены инженерные мелиоративные сооружения, искусственные пруды для разведения и содержания рыбы, а также замкнутые водоёмы поения с/х животных и забора воды на нужды хозяйства.

Занятые сельхозпостройками

В состав земель сельскохозяйственного назначения включены земли, на которых построены агропромышленные сооружения, благодаря которым осуществляется деятельность сельхозпроизводства. Здесь можно построить:

• стационарные постройки: коровники, кормохранилища, убойные и молочные цехи, элеваторы, склады, загоны для птиц;
• нестационарные постройки: парники, навесы, ульи, теплицы.

Особенности использования сельскохозяйственных угодий

Специфика оборота, распределения и использования сельхозугодий зависит от географического расположения надела, плодородия, близости грунтовых вод, состава почвы и вредоносных факторов. Законодательством предусмотрены процедуры перевода отдельных участков земли в категорию для дачного строительства и других несельскохозяйственных целей. Поводом для перевода могут служить только веские основания, подтверждённые документально заверенными фактами.

Помимо ограничения в соответствии с ВРИ, существует ряд дополнительных условий и норм пользования с/х землями:

• правовые;
• экологические;
• агротехнические;
• специальные.

Таблица основных кодов структуры с/х угодий согласно действующему ЗК РФ.

Что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения

Перед приобретением и возведением построек нужно выяснить виды разрешённого использования земель. Следует убедиться, что правила пользования земельным наделом не нарушены предыдущим арендатором или собственником.

Согласно статье 78 ЗК РФ сельскохозяйственные земли не подлежат застройке, но после подачи заявления может быть выдано письменное, заактированное разрешение под дачное строительство, постройку вспомогательных строений, разбивку садовых плантаций и огорода.

Требования к строительству дома на земле сельхозназначения:

• здание должно использоваться под личные нужды и проживание. Запрещено планирование и возведение пансионов, многоквартирных домов, хостелов, общежитий, отелей;
• строительство жилых зданий разрешено только на площадях СНТ и СНП;
• строение должно быть не выше трёх этажей.

Само понятие земель сельскохозяйственного назначения подразумевает строительство вспомогательных помещений. Потому возведение хозяйственных построек практически никак не ограничивается.

Разрешённые постройки:

• заборы, ограждения, беседки, навесы, бани, сараи;
• коммуникации: водоотвод, водопровод, внутрихозяйственные дороги, канализация;
• стационарные объекты: амбары, элеваторы, склады, овощехранилища, зернохранилища, зерносушилки, гаражи;
• загоны, выгульные площадки;
• теплицы, парники;
• другие некапитальные строения.

Штраф за нецелевое использование земельного участка

При нецелевом пользовании участка из категории земель сельскохозяйственного назначения Кодексом Российской Федерации  об административных правонарушениях предусмотрено наложение штрафа на владельца или арендатора в размере:

• должностные лица от 1 до 1,5%, но не больше 20 тыс.руб.;
• физические лица от 0,5 до 1%, но не больше 10 тыс.руб.;
• юридические лица от 1,5 до 2%, но не больше 100 тыс.руб.

Если при выявлении нецелевого использования органами надзора будет установлено умышленное нанесение вреда экологии, то владелец облагается максимальным штрафом. В зависимости от тяжести и объёма нанесённого ущерба, помимо административного взыскания виновный может быть привлечён к уголовной ответственности.

Как изменить вид разрешённого использования земель сельхозназначения

Специфика использования сельскохозяйственных угодий не исключает возможности смены статуса и перевода участков в нужную категорию (для садоводства, огородничества, строительства или другого вида деятельности). Процедура довольно продолжительная, занимает от 2 до 3 мес. Для регистрации надела владелец должен собрать необходимые документы, которые подтверждают право на собственность и написать заявление (прошение) в органы самоуправления или в вышестоящий орган власти.

В заявлении указывается:

• право собственности (полномочия);
• присвоенная классификация и статус надела;
• категория, в которую нужно перевести участок, к примеру, ЛПХ, ИЖС или земли для дачного строительства;
• кадастровый номер.

Перевод может быть инициирован собственником или его представителем. Арендаторы не имеют права на смену статуса земельного надела.

После рассмотрения прошения исполнительные органы обязаны выдать владельцу (заявителю) акт о результатах, в котором указывается:

• информация об удовлетворении прошения либо аргументация отказа;
• описание надела;
• присвоенный кадастровый номер;
• общие границы участка.

Собственник вправе оспорить отказ на смену статуса и категории земель в суде не позднее 2 месяцев после получения заключительного акта.

Право собственности на сельхозземли

Правом на владение землями с/х назначения наделены в равной мере частные лица, субъекты хозяйствования и прочие структуры.

Предоставление

Получение права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения регламентируется пунктом 1 статьи 78 ЗК РФ. Право собственности может быть предоставлено:

• гражданам, ведущим ЛПХ;
• потребительским кооперативам;
• казачьим сообществам;
• физическим лицам, занимающимся садоводством, животноводством и огородничеством;
• фермерским, а также крестьянским хозяйствам без статуса юрлица;
• коммерческим организациям;
• научно-образовательным учреждениям;
• религиозным общинам и организациям;
• муниципальным структурам и прочим госпредприятиям;
• общинам малочисленных народностей.

Фермерские хозяйства по действующему законодательству имеют приоритет в получении права на собственность.

Представители малочисленных народов вправе воспользоваться с/х участками для осуществления традиционной деятельности без оформления аренды и права собственности.

Изъятие

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает прекращение права на собственность земель сельскохозяйственного назначения в принудительном порядке. Порядок изъятия земельного надела оговорен в ст. 286 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возможные причины изъятия права собственности:

• статья № 284: неиспользование (простаивание) более 3 лет;
• статья № 285: ненадлежащие или нецелевое использование земель сельхозназначения.

Владелец наносит непоправимый вред сельхозземлям, если в результате простоя или нецелевого использования угодья становятся непригодными для сельхоз деятельности.

Компетентные органы в сроки, оговорённые законодательством, принимают решение о прекращении договора и изъятии надела. После процедуры изъятия участок продаётся с торгов. В случае отказа собственника, представители органов обращаются в суд. Также на нарушителя накладываются обязательства по компенсации вреда, нанесённого в процессе ненадлежащего использования сельхозземель.

Налог на землю сельхозназначения

Владельцы и арендаторы наделов обязаны платить налог. Нарушение грозит штрафами и изъятием земельного участка. Размер налоговых начислений зависит от статуса земельного надела и способа эксплуатации.

При соблюдении ряда условий может быть принято решение о применении пониженной процентной ставки налогообложения:

• земельный участок расположен за административными границами населённого пункта;
• при использовании участка по прямому назначению.

Правовой режим предусматривает отмену льготной ставки при дарении и перепродаже надела, а также при нецелевом использовании.

Пониженная ставка применяется:

• для ведения садоводства, животноводства;
• для с/х угодий;
• для муниципальных и государственных объектов.

От налога за использование с/х угодий полностью освобождены народы Сибири, Крайнего Севера, Дальнего Востока. Имеются специальные льготы для ветеранов ВОВ, ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС, инвалидов и других граждан.