Какие документы нужны для купли-продажи дома в 2024 году

Купля-продажа недвижимости – сложный процесс, с которым на практике сталкиваются далекие от юриспруденции граждане. В деле много нюансов и тонкостей, в которых нужно разбираться подробнее. В данной статье разберемся, как выглядит список документов, которые должны быть на руках у сторон при купле-продаже дома с земельным участком, а также с нюансами данной сделки.

Особенности купли-продажи частных домов

С точки зрения российского права дом и земельный участок связаны друг с другом, поэтому операции, которые совершаются со зданием, распространяются и на прилегающую территорию. Важно учитывать некоторые положения из Гражданского Кодекса:

1. Передача прав собственности на частный дом предполагает и передачу прав на прилегающий земельный участок.
2. При передаче прав на землю передаются права и на объекты, находящиеся на ней.
3. Все операции по купле-продаже по требованиям закона должны регистрироваться и вноситься в Росреестр.

Главной проблемой в купле-продаже недвижимости считается подготовка необходимых документов, составленных по выдвигаемым действующим законодательством требованиям.

Порядок оформления сделки

Оформить сделку купли-продажи дома с земельным участком будет невозможно без договора, составленного по установленным правилам. Данный документ будет считаться подтверждением о намерении сторон соответственно купить и продать недвижимость.

Подготовка документов

Перед куплей-продажей недвижимости необходимо собрать полный пакет документов, чтобы процесс передачи прав прошел в кратчайшие сроки.

Важно! Перечень необходимой документации представлен в нормативно-правовых актах и одинаков практически для всех случаев.

Список обязательных документов

Весь перечень необходимых, в том числе правоустанавливающих документов на здание необходимо предоставить в МФЦ или Регистрационную палату. Без них невозможно будет передать право покупателю:

1. Договор купли-продажи дома и участка. Такой документ признается самым важным, поэтому составлять его необходимо внимательно. В нем фиксируются условия сделки на юридическом уровне и обозначаются обязанности и права каждой из сторон. Составлять документ необходимо в трех экземплярах.
2. Документы, удостоверяющие личность собственников (паспорта). Требуется предоставить и копии, и оригиналы. Если собственник младше 14 лет, потребуется свидетельство о рождении и паспорт родителя или опекуна. Если владельцев недвижимости больше одного, требуется предоставлять документ каждого. Для иностранных граждан, которые выступают в качестве продавцов, необходимо предоставить вид на жительство или перевод паспорта, заверенный у нотариуса.
3. Разрешение от органов опеки и попечительства. Если среди собственников числятся граждане, не достигшие возраста 18 лет, то получить разрешение обязательно.
4. Свидетельство о браке и разводе.
5. Согласие супруга на продажу, удостоверенное у нотариуса. Приобретенная в браке недвижимость признается совместной собственностью супругов. Строгих правил для составления документа нет.
6. Нотариальная доверенность. Требуется в тех случаях, когда один из владельцев недвижимости не может участвовать в сделке лично.
7. Выписка из ЕГРН. Документ признается заменой свидетельства о праве собственности.

Перечень дополнительных документов

Некоторые документы не требуется предоставлять при регистрации купли-продажи, однако они могут потребоваться покупателю, банку или пенсионному фонду:

1. Документ, свидетельствующий о регистрации права собственности на дом и участок.
2. Правоустанавливающий документ на дом и участок.
3. Технический паспорт, где прописываются технические характеристики и четкий план. Техпаспорт необходим, чтобы получить разрешения органов опеки и попечительства.
4. Технический план дома и участка.
5. Документ о проверке и соответствии границ территории (межевании).
6. Справка о том, что в помещении присутствуют или отсутствуют прописанные граждане.
7. Справка о наличии или отсутствии задолженностей по платежам за коммунальные услуги.
8. Персональные данные продавца.

Оформление договора купли-продажи жилого дома с земельным участком

Составление договора с прописыванием намерений сторон признается обязательным условием оформления сделки. Часто продавцы совершают одну и ту же ошибку – составляют ДКП только в двух экземплярах, забывая сделать еще один экземпляр для Росреестра.

Договор купли-продажи недвижимости требуется предоставлять в трех экземплярах: одни предназначается покупателю, второй – продавцу, а третий – Росреестру.

Образец договора

Договор должен заключаться только в письменной форме. В документе должны быть обозначены некоторые разделы, регулирующие процесс:

1. Вводная часть, в которой прописываются номер договора и дата подписания, личные данные сторон сделки (ИНН, ОГРН, данные паспорта или другого документа, удостоверяющего личность, ФИО и адрес регистрации).
2. Предмет договора. Прописывается исчерпывающая информация об участке и о доме.
3. Цена договора. Сторонами определяется стоимость недвижимости, порядок расчета и так далее.
4. Обязанности сторон.
5. Ответственность сторон.
6. Дополнительные условия.
7. Реквизиты сторон. В данном разделе указываются: для юридических лиц – наименование организации, ИНН, ОГРН, адрес, подпись представителя; для физических лиц – данные документа, удостоверяющего личность, ФИО, адрес проживания и прописки, подпись.

Также необходимо четко описывать недвижимость, прилегающий участок. В данном случае прописываются индивидуальные признаки, адрес, номер, площадь и тому подобное.

Примерная форма договора выглядит следующим образом:

Скачать образец договора для заполнения можно по этой ссылке.

Подача документов и заявления в Росреестр

При передаче прав собственности на жилой дом и земельный участок сделку необходимо государственно зарегистрировать. Договоры, связанные с жилыми помещениями, обязательно должны регистрироваться в Росреестре.

Чтобы зарегистрировать передачу права на собственность обязательно нужно обращаться в Росреестр с правильно составленным заявлением и с пакетом необходимой документации.

Предоставляются бумаги, справки и договоры по экстерриториальному принципу – он предполагает предоставление услуги вне зависимости от места регистрации ее получателя.

Получение выписки из ЕГРН

Выписка из ЕГРН удостоверяет факт перехода прав. Сведения могут предоставляться как в электронном, так и в бумажном виде. Предоставить сведения должны не позже, чем через три рабочих дня со дня получения Росреестром запроса. Выписку необходимо получить, чтобы покупатель смог удостовериться, что жилое помещения и прилегающая территория находятся в собственности продавца.

Важно! Закон не требует при продаже дома, чтобы регистратору предоставлялся документ из ЕГРН, но он обязателен для покупателя, так как только с помощью него возможно подтвердить, что сделка действительно произошла и произошла честно.

При получении выписки покупатель сможет убедиться в:

• общем количестве собственников недвижимости;
• виде недвижимости;
• факте наложении ареста на недвижимости.

Обратите внимание! На данный момент какими-либо другими документами подтвердить данную информацию или опровергнуть ее не является возможным.

Получить выписку из ЕГРН можно несколькими способами, что позволяет каждому выбирать для себя удобный и оптимальный вариант:

1. Через МФЦ. В данном случае необходимо посещения специального органа. Данный способ является не самым удобным, так как в многофункциональных центрах до сих пор длинные очереди.
2. Через Интернет. Получить выписку можно на нескольких сайтах. Надежный и распространенный вариант – официальный сайт Госуслуги. Второй вариант менее распространенный – Росреестр. В таких случаях требуется обладать подтвержденным аккаунтом на Госуслугах.

Возможные проблемы при проведении сделки

Совершая сделку, можно столкнуться с некоторыми трудностями и проблемами, которые способствуют срыву сделки или растягивают ее на неопределенный срок. Среди главных и самых распространенных проблем в практике выделяют:

1. Неучтенные собственники. В процессе покупки выписываются из дома все люди, обладающие постоянной регистрацией, однако встречаются случаи, когда человек сохраняет право проживания. Это могут быть пропавшие без вести жильцы, восстановившиеся в правах; жильцы из мест лишения свободы, обладающие правом получить пожизненное проживание в доме; жены или мужья продавцов.
2. Отличия в оговоренной стоимости и в цене по договору. Если недобросовестный продавец не желает платить налог 13% с продажи недвижимости, он прописывает в договоре купли-продажи одну сумму, которая на порядок меньше, а остаток попросить доплатить наличными. В данном случае на риск идет покупатель, так как при признании сделки недействительной, он получит только ту сумму, которая прописана в договоре.
3. Банкротство продавца. Если продавца признают банкротом, появляется шанс лишения покупателя права на дом, так как суд может вынести решение о продаже дома, чтобы погасить долг перед кредитором.
4. Наличие прав у наследников. Если объявятся наследники и захотят получить права на дом, исход предугадать будет невозможно: суд будет отталкиваться от конкретных ситуаций.

Проблем, которые теоретически могут возникнуть во время сделки, удастся избежать при правильном составлении бумаг и при доскональной проверке информации о недвижимости. Процесс купли-продажи дома с земельным участком считается не самым легким в юридическом плане: здесь приходится сталкиваться со многими проблемами и тонкостями. Недобросовестные продавцы идут на уловки, чтобы продать недвижимость как можно быстрее и выгоднее, а покупатели, с другой стороны, не всегда разбираются в уловках.