Что такое многоквартирный дом (МКД)

Благодаря новейшим технологиям в строительной отрасли, здания различного назначения воздвигаются быстрыми темпами. Это промышленные, торговые, социальные и иные помещения. Наибольшую значимость приобретает многоквартирный дом, предназначенный для проживания граждан, который имеет свои особенности и правовой статус.

Что такое многоквартирный дом

Под понятием многоквартирного дома подразумевается определенный вид здания. С точки зрения закона, МКД — это объединение 2-х и более квартир, каждая из которых обладает индивидуальным выходом на прилегающий к дому земельный участок или в помещение общего пользования (подъезд).

Согласно ч. 6 Федерального Закона от 30.12.2021 г. № 476-ФЗ, дом может считаться многоквартирным, включая в себя нежилые помещения, места для машин, принадлежащие на праве собственности отдельным жильцам и входящие в конструкцию многоквартирного дома. Жилищный Кодекс (ЖК РФ ст. 15) признает жилым помещением изолированное здание, являющееся недвижимым имуществом и предназначенное для постоянного проживания граждан.

Многоквартирный дом в структуре жилищно-коммунального хозяйства является сложным организмом. Он должен отвечать санитарным, техническим и иным правилам и нормам, которые определяются согласно законодательству. Оплата услуг по содержанию МКД производится в ЖКХ на основании договора между собственниками жилых помещений и органом управления домом. Структура МКД представлена совокупностью следующих подразделений:

• жилыми помещениями, состоящими из квартир или комнат (в общежитии), принадлежащие на праве собственности физическим или юридическим лицам;
• нежилых помещений;
• инженерными системами и коммуникациями.

В чем различие многоквартирного дома от частного жилого дома

Несмотря на то, что частный жилой дом и дом многоквартирный имеют одну функцию, то есть предназначены для проживания граждан, они имеют кардинальное отличие между собой в виде:

• численности собственников — высотный дом будет являться многоквартирным, так как рассчитан на проживание многих семей, не связанных родственными узами. В МКД гражданин имеет право оформить в собственность только квартиру, имеющую определенный адрес, этаж, ее конкретный номер и площадь, которые фиксируются в правоустанавливающих документах. На основании п.3 ст. 48 ГРК (Градостроительный Кодекс), индивидуальный жилой дом — это здание, предназначенное для проживания одной семьи и имеющее высоту не более 3-х этажей. У частного жилого дома имеется только один собственник, которым выступает само здание. Но он может находиться как в долевой, так и в единоличной собственности;
• присутствия помещений общего пользования — лестничные площадки, лифты, технические объекты находятся только в МКД, в отличие от частных домов;
• вопросов управления — функционирование многоквартирным домом осуществляется управляющей компанией, ТСЖ или непосредственным управлением, которые определяются общим собранием собственников МКД. В частном доме инженерные службы отсутствуют, а его владелец оплачивает по праву только за коммунальные услуги (свет, газ, вода), не делая взносы за капитальный ремонт и содержание здания в надлежащем порядке.

Важно! Если в многоквартирном доме собственником жилого помещения является государство или муниципальное образование, плата за капитальный ремонт крыши, лифтов, фасада или инженерных сетей не взимается.

Что входит в состав многоквартирного дома

Многоквартирный жилой дом имеет:

• имущество собственников МКД, то есть квартиру, являющуюся частью жилого помещения МКД и имеющую обособленный выход в помещение общего пользования;
• нежилые помещения, не предназначенные для проживания граждан и находящиеся в общей долевой собственности.

Важно! Согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ, по определению, доля собственности общего имущества в многоквартирном доме собственника помещения в этом МКД пропорциональна площади его квартиры.

Нежилые помещения в структуре общего имущества МКД представлены:

• помещениями общего пользования (лестничные площадки, лифты, подвалы, чердаки, бойлерные, котельные, лестницы, мусоропроводы);
• крышами, инженерными конструкциями и техническим оборудованием;
• земельным участком, на котором расположен дом и соответствующие объекты в границах МКД, которые отражены в Жилищном Кодексе Российской Федерации;
• помещением, выполняющим роль центра культуры для проведения досуга собственниками многоквартирного дома.

Нежилые помещения В МКД могут быть первичными, то есть архитектурно запланированными при строительстве дома, и вторичными, когда первоначально жилые площади были переведены в нежилые помещения. Чаще всего это первый и подвальный этажи в МКД, которые переоборудуются и эксплуатируются под кафе, магазины, салоны красоты, фитнес центры.

Требования к многоквартирным домам

Многоэтажный дом на этапе планирования и строительства должен соответствовать определенным условиям, которые отражены в своде Правил СНиПа от 31.01.2003 г. По регламенту, к многоэтажному жилому дому предъявляются следующие требования:

• к расположению МКД — он должен размещаться в жилой зоне в соответствии с планом градостроительства;
• к коммуникациям — жилое помещение должно быть укомплектовано инженерными системами жизнеобеспечения (электричество, горячая и холодная вода, отопление, вентиляция, водоотведение);
• к высотности дома — МКД, имеющий более 5 этажей, обязан укомплектовываться лифтами, а также соответствовать классу пожарной безопасности здания в целом;
• к коммерческим фирмам, занимающим нежилые помещения — должно быть наличие обязательного отдельного входа и разрешительных документов, подтверждающих допуск к коммерческой деятельности;
• к санитарно-эпидемиологической безопасности — устройство вентиляционной системы и естественное освещение жилого помещения обязаны соответствовать нормативным актам;
• к конструкциям — несущие и ограждающие системы здания, в процессе его эксплуатации, должны сохранять порядок и безопасность для проживания граждан, обеспечивать в рабочем состоянии инженерное оборудование.

Виды многоквартирных домов

Современные технологии в строительной сфере позволяют строить здания различных типов. Многоквартирные дома имеют несколько видов построек. Это:

• панельные дома — строительство МКД осуществляется из готовых конструкций, то есть панелей, которые изготавливаются на производственных объектах. С помощью спецтехники они завозятся на строительную площадку и монтируются в ускоренном темпе (в течение 6-ти месяцев) и соответственно плану возводимого здания;
• блочные дома — многоквартирный дом строится из керамзитобетонных или шлакобетонных блоков. Такой вид зданий отличается быстротой строительства, хорошей звуко- и теплоизоляцией, оптимальной стоимостью м²;
• монолитные дома — современная технология их возведения позволяет строить МКД высокой прочности с расчетом на длительную эксплуатацию. Они имеют высокий порог тепловой и звуковой изоляции, возможность создавать различные архитектурные проекты, не ограничивать этажность зданий;
• кирпичные дома — строятся из экологически чистого материала, обладающего высокой прочностью и теплоизоляцией.

Многоквартирный дом — это сложная структура объекта, правильное и четкое функционирование которого позволяет его жильцам комфортно проживать в нем и чувствовать себя в безопасности.