Порядок оформления сделки по субаренде нежилого помещения в 2024 году

В современных реалиях без договора субаренды нежилых помещений невозможно представить деятельность субъектов малого, среднего и крупного предпринимательства. Подобное соглашение необходимо сторонам для того, чтобы обезопасить себя при сдаче или съеме коммерческой недвижимости.

Что такое субаренда нежилого помещения

Вопросы, касающиеся субаренды помещений, регулируются Гражданским кодексом РФ. Пункт 1 статьи 650 нормативного акта устанавливает, что под договором субаренды следует понимать такое соглашение, которое подразумевает обязанность одного лица (арендодателя) предоставить во временное владение и пользование, либо во временное пользование другому лицу (субарендатору) объект в виде нежилого помещения в здании или сооружении, которым арендодатель пользуется по иному договору аренды как арендатор.

Иными словами, под субарендой помещения подразумевается переуступка прав и обязанностей по арендному соглашению третьему лицу. Поэтому особенности заключаемого договора между субарендатором и арендодателем вытекают из основного соглашения – договора аренды.

Как законно оформить субаренду

Для того, чтобы пересдавать недвижимое имущество в пользование на возмездной основе, следует получить согласие на сдачу в субаренду от собственника. Одобрение владельца должно быть выражено непосредственно в основном договоре аренды.

Кроме того возможен вариант, когда согласие арендодателя на субаренду получено отдельно в письменном виде. В данном случае подобное заявление следует получать от владельца каждый раз при переуступке пользования имуществом третьим физическим или юридическим лицам.

Как составить договор субаренды нежилого помещения

Договор субаренды нежилого помещения заключается исключительно в письменной форме. При нарушении формы документа закон предусматривает такое негативное последствие, как признание соглашения недействительным в соответствии с пунктом 1 статьи 651 ГК РФ.

При регулировании правоотношений между сторонами применяются правила, установленные к договорам аренды. Именно поэтому к обязательным условиям субаренды, согласно пункты 1 статьи 432 ГК РФ, относятся следующие:

• предмет соглашения: данные, которые идентифицируют сдаваемое имущество – объект (статьи 606, 607 ГК РФ);
• стоимость аренды (арендная плата): регулируется пунктом 1 статьи 654 ГК РФ.

Вышеперечисленные условия являются существенными для заключения соглашения.

Однако рекомендуется не пренебрегать и другими условиями, не относящимися к существенным, поскольку в судебной практике они зачастую становятся предметом споров. К таким, например, относится залог. Арендатор должен гарантировать, что на момент заключения соглашения офис, склад, цех или иное коммерческое или некоммерческое помещение не является предметом залога и не имеет иных обременений.

Общие положения

Общий раздел в типовом документе описывает сущность заключаемого соглашения. Он отражает, что арендатор предоставляет во временное владение и пользование офис, цех, коммерческое, складское или иное помещение субарендатору, а последний обязуется принять указанный объект и выплачивать арендную плату по условиям, установленным соглашением.

Также в общих положениях делается ссылка на наличие согласия арендодателя, являющегося собственником сданного имущества.

В этом же пункте целесообразно идентифицировать объект договора по следующим характеристикам:

• название помещения или его части, площадь, адрес;
• кадастровый номер;
• назначение: нежилое, специализированное назначение;
• обеспечения объекта: электроэнергией, газом, водоснабжение.

Если к договору прилагается план помещения, необходимо об этом упомянуть в общем разделе, указав номер приложения.

Обязательна ссылка на отсутствие обременений на момент подписания соглашения.

В общем разделе также следует указать разрешенное использование помещения (например, для использования в коммерческой деятельности и осуществления розничной торговли товаров).

Права и обязанности сторон

Чем конкретнее прописаны права и обязанности сторон по соглашению, тем лучше. Несмотря на то, что основные права и обязанности следуют из понятия договора субаренды, на самом деле их больше. Также можно заметить, что права и обязанности сторон корреспондируют друг другу.

Ниже в таблице отражены основные права и обязанности участников договора субаренды.

Также рекомендуется отразить в этом разделе, что субарендатор обязуется по истечении срока договора передать помещение по акту приема-передачи в течение определенного срока (например, 1-7 дней).

Порядок оплаты

Арендная плата взимается с субарендатора в течение всего периода с даты подписания сторонами акта приема-передачи и до момента фактического освобождения субарендатором недвижимого имущества по передаточному акту.

Оплата нежилого помещения состоит из следующих составляющих:

• арендная плата;
• коммунальные услуги, оборудование;
• НДС.

За помещение необходимо вносить ежемесячные платежи в твердой денежной сумме, установленной арендатором. При этом целесообразно закрепить, что размер арендной платы может быть увеличен исходя из установленного на территории субъекта РФ земельного налога, соразмерно изменениям.

В этом разделе следует определить период и числа, в течение которых субарендатор будет вносить ежемесячные платежи, а также указать способ их получения: безналичный или наличный расчет.

Ответственность сторон

Каждая из сторон несет ответственность по надлежащему исполнению договора в соответствии с нормами действующего законодательства. В основном, она сводится к исполнению обязанностей субъектами соглашения по оговоренным срокам и внесению арендной платы за использование недвижимого имущества.

В заключаемой сделке могут быть предусмотрены следующие варианты ответственности:

1. Требование об устранении нарушений в кротчайшие сроки.
2. Приостановление доступа субарендатора к объекту до полного погашения задолженности.
3. Требование об уплате штрафный санкций (пени или неустойки) в размере, определенном в процентном соотношении от всей суммы арендной платы за нарушение оговоренных сроков.
4. Возмещение убытков или штраф за повреждение недвижимого имущества с расчетом за квадратный метр за счет субарендатора.

Также в данном разделе необходимо отразить, кто является ответственным лицом за обеспечение пожарной безопасности в нежилом помещении. Данный пункт является важным, поскольку за нарушение требований законодательства назначенный руководитель понесет административную или уголовную ответственность.

Срок действия

В этом пункте следует указать, что соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами или момента подписания передаточного акта.

Обязательно нужно указать конкретный период действия договора. Как правило, это 6 или 11 месяцев, 1 год, 3 года или 5 лет. Если срок действия документа не указан, считается, что он заключен на неопределенное время.

Сделка, период которой составляет более 11 месяцев, должна проходить регистрацию в федеральных органах исполнительной власти (Росреестр).

Подписывать договор на длительный период рекомендуется крупным ИП или юридическим лицам, намеренным вложить деньги в обустройство помещения, поскольку документ не подлежит изменению на протяжении всего периода. В долгосрочных договорах нередко предусматривается ежегодная индексация арендной ставки.

Важно! Срок действия соглашения о субаренде не должен превышать период действия основного соглашения по аренде помещения.

Обстоятельства непреодолимой силы

В случае возникновения форс-мажорных обстоятельств стороны освобождаются от ответственности за ненадлежащее исполнение своих обязательств по соглашению. Однако данное условие действует, если участники сделки не могли предвидеть или предотвратить такие обстоятельства неопределимой силы разумными мерами.

Экономические факторы (например, изменение конъюнктуры рынка) не относятся к неопределимой силе. Следовательно, в таких условиях стороны должны выполнять свои обязательства надлежащим образом. Исключения: блокада, эмбарго.

Важно! При наступлении форс-мажора сторона, для которой создана угроза невыполнения обязанностей по сделке, должна незамедлительно известить другого участника соглашения в письменной форме.

Также возможно предусмотреть, что при наличии непреодолимой силы в течение длительного периода времени участники договора субаренды могут провести переговоры с целью нахождения альтернативных способов исполнения своих обязательств.

Расторжение

По общему правилу, расторжение договора происходит в любое время по соглашению сторон, а в одностороннем порядке – только в судебном органе.

При этом стороны могут предусмотреть вариант внесудебного расторжения соглашения без обращения в орган судебной власти, прописав конкретные основания.

Среди условий прекращения действия сделки могут быть:

• пользование нежилым помещением с нарушением оговоренных условий;
• ухудшение общего состояния сдаваемого объекта (повреждение);
• неоднократное нарушение субарендатором сроков вносимых арендных платежей;
• внесение оговоренного размера арендной платы не в полном объеме;
• другие причины – в случае изъявления желания одной из сторон.

При внесудебном порядке расторжения соглашения по воле одного из участников необходимо предусмотреть обязательное уведомление участников договора в течение определенного срока (например, 1 месяц). При нарушении такого срока целесообразно установить неустойку, выплачиваемую в пользу другой стороны.

Заключительные положения

В данном разделе следует отразить, что все аспекты, которые не прописаны в договоре субаренды, регулируются действующим законодательством РФ.

При этом необходимо прописать, что споры, возникающие в рамках заключенного соглашения, в первую очередь должны разрешаться путем проведения переговоров между участниками сделки.

Также целесообразно в заключительных положениях прописать:

• количество экземпляров соглашения, имеющих одинаковую юридическую силу;
• суд, в котором будут разрешаться споры, если при проведении переговоров стороны не придут к взаимному согласию;
• порядок изменения или дополнения договора субаренды: в письменном виде с подписями и печатями участников;
• порядок отправки уведомлений: адрес и формат извещения.

Поскольку зачастую предпринимательская деятельность сопряжена с коммерческой тайной, не лишним будет упомянуть о необходимости соблюдения конфиденциальности в рамках заключения и исполнения сделки.

Реквизиты сторон

Реквизиты отражают официальные данные сторон, которые подтверждаются соответствующей документацией.

Подписи

Выражение согласия по существенным и несущественным условиям договора субаренды происходит путем подписания документа обеими сторонами. Ставить свои подписи следует с расшифровкой.

Субарендатор _________________ (ФИО)            Арендатор _________________ (ФИО)

Бланк типового договора субаренды

Чтобы снять или сдать недвижимость без проблем скачайте и используйте образец договора субаренды.

Просмотреть пример документа вы можете ниже совершенно бесплатно, без регистрации:

Стоит убедиться, что первоначальный арендодатель не против переуступки прав и обязанностей по соглашению третьему лицу. Поэтому необходимо внимательно изучить договор аренды с правом субаренды нежилого помещения. В нем должен быть пункт с выражением согласия арендодателя на пересдачу недвижимости.

Риски субаренды нежилого помещения

При подписании документа необходимо тщательно изучить договор субаренды и спрогнозировать риски. На практике субарендаторы не настаивают на внесении правок в документ, поскольку последнее слово всегда остается за арендодателем.

Можно не настаивать на своей редакции договора, но изучить основное первоначальное соглашение нужно обязательно, поскольку главные условия исходят от владельца.

Обратите внимание на следующие положения:

1. Срок сдачи в аренду нежилого помещения. Проверьте, чтобы дата окончания договора субаренды стояла раньше, чем по основному документу о пользовании недвижимым имуществом.
2. Целевое назначение. Нецелевое использование объекта может послужить основанием расторжения договора и наложения штрафов контрольными органами при осуществлении предпринимательской деятельности. Поэтому у арендатора следует запросить техпаспорт недвижимого имущества и уточнить, для каких целей оно предназначено.
3. Согласие собственника на сдачу помещения в субаренду. Оно должно быть выражено только в письменном виде в договоре или отдельным прилагаемым документом, содержащим явное разрешение главного арендодателя на переуступку прав и обязанностей основного арендатора.

Обратите внимание, что арендатор имеет право прекратить действие соглашения до срока, установленного в документе, в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ. В этом случае арендатор претерпевает убытки в течение периода, пока не найдет нового арендатора.

Поэтому в  договоре можно установить оплату неустойки при досрочном расторжении договора. О включении аналогичного пункта может заявить субарендатор в отношении своего арендодателя по заключенному соглашению.

Как досрочно расторгнуть договор

Из буквального толкования статьи 620 Гражданского кодекса РФ следует, что расторгнуть договор субаренды можно только в судебном органе.

Однако, один из принципов гражданского законодательства – диспозитивность, позволяет сторонам закрепить индивидуальные условия соглашения. К таким условиям может быть отнесено прекращение действия документа во внесудебном порядке.

Алгоритм прекращения договора субаренды в одностороннем порядке:

1. Найти в документе пункт об уведомлении арендодателя о расторжении соглашения. Соблюдайте срок, установленный в акте. Как правило, предупреждение направляется за 14 суток, 1 или 2 месяца до освобождения помещения, если договор срочный. В случае бессрочного пользования – за 3 месяца.
2. Составить уведомление в письменном виде. Можно указать наличие причин, если расторжение происходит по вине арендодателя. Также в оповещении пропишите предложенный срок для возврата депозита или компенсацию за ремонт, возмещение других убытков.
3. Отправить документ заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Оповещение необходимо направлять по тому адресу, который указан в договоре. Если отношения с арендодателем хорошие, можно вручить извещение напрямую под подпись.
4. После истечения срока, указанного в уведомлении, субаренда прекращается. Чтобы подтвердить факт расторжения договорных обязательств, пригласите арендодателя для осмотра и возврата помещения и подписания акта. Обратите внимание, что пока стороны не подпишут передаточный акт, за помещение начисляется арендная плата.

Если субаренда была зарегистрирована в Росреестре, прекращение договора также фиксируется в этом федеральном органе исполнительной власти.

Кроме того, отказ субарендатора или арендатора от расторжения договора во внесудебном порядке можно сделать безусловным, немотивированным, прописав специальные основания в соглашении о пользовании нежилым помещением.