Как правильно составить договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Договор безвозмездного пользования, заключенный с нарушениями закона или не содержащий существенных условий, признается ничтожным или оспоримым. Чтобы избежать негативных последствий, следует знать, как правильно составить договор безвозмездной аренды нежилого помещения.

Что такое безвозмездное пользование помещением

Содержание договора безвозмездного пользования схоже с сущностью соглашения об аренде. Основное отличие заключается в безвозмездности сделки. Среди видов аренды имущества на бесплатной основе выделяют сделки на использование помещения. В этом случае собственник передает право пользования недвижимостью иному лицу, не берет за это платы, но не предоставляет право владения. Такая разновидность сделок носит название договора ссуды нежилого или жилого помещения.

Хотя стороны заключают сделку на безвозмездной основе, они не теряют обязанностей в отношении передаваемого или получаемого имущества. На ссудополучателя ложится обязанность проводить ремонт помещения, вернуть его в том состоянии, в котором оно получено. Он же несет расходы в случае, если потребуется потратиться на содержание недвижимости. Ссудодатель оплачивает имущественные начисления.

Между кем можно заключить договор о безвозмездном пользовании помещением

Гражданское законодательство говорит о том, что предоставить недвижимость для безвозмездного использования могут собственники и управомоченные законом лица. К указанным группам относятся как физические лица, так и индивидуальные предприниматели, юридические лица.

Ссудодателем вправе выступать:

• граждане, в собственности которых находится имущество;
• арендаторы предприятий, если соглашение не нарушает условий аренды;
• государственные и муниципальные предприятия — когда получат согласие собственника.

Получать ссуду вправе любое лицо, но следует учитывать нюансы безвозмездных сделок с имуществом между юридическими лицами. Запрещается:

• передача имущества от коммерческой организации к ее учредителю, участнику. Ограничение установлено, чтобы предотвратить нелегальный вывод ценной недвижимости из состава собственности организации;
• предоставление помещения в бесплатное пользование от 1 юридического лица другому при условии, что присутствует цель предоставить имущество в собственность.

Удостоверить факт того, что недвижимость передается в пользование, а не дарится, можно, если указать на выгоду сделки для ссудодателя. Так, крупная компания вправе передать права пользования одним из офисов небольшой фирме в качестве рекламы.

Другой вариант — юрлицо рассчитывает, что ссудополучатель в будущем выкупит недвижимость, предоставленную для использования бесплатно на срочный период.

Как правильно составить договор

Стороны заключают документ в письменной форме, если стоимость офисного или иного непригодного для жилья помещения превышает 10 000 рублей. Тогда составить соглашение на бумаге придется даже физическим лицам. Если в сделке участвует юрлицо, то договоренность о передаче коммерческой недвижимости всегда фиксируется в письменном виде, вне зависимости от стоимости объекта.

В дополнение к договору о безвозмездной аренде нежилого помещения прилагают акт приема-передачи имущества. Его оформляют в 2 экземплярах. Соглашение предварительно закрепляет намерение участников провести сделку. Акт же подтверждает, что ссудополучателя устраивает техническое состояние недвижимости, он не имеет претензий к ссудодателю.

Необходимые документы

Чтобы оформить договор бесплатной аренды нежилой недвижимости, понадобятся:

• паспорт собственника недвижимости/доверенность, удостоверяющая полномочия лица, — для юрлиц;
• кадастровый паспорт объекта, сдающегося по сделке;
• выписка из ЕГРН относительно имущества, которое передают;
• акт приема-передачи.

Ссудодатель может обратиться к нотариусу. Тот за дополнительную плату поможет заполнить образец договора на предоставление права пользования нежилым помещением. Однако также стороны вправе составить соглашение самостоятельно.

Основные разделы и существенные условия

Если стороны решили составить документ самостоятельно, следует ориентироваться на основные разделы, которые обычно встречаются в примерах такого договора:

1. Предмет договора.
2. Права и обязанности сторон — допускается запретить ссудополучателю передавать право пользования недвижимостью 3-им лицам, отдавать имущество в залог или заключать в отношении его иные сделки.
3. Ответственность за нарушение пунктов соглашения — может быть указано, что при обнаружении недостатков имущества ссудодатель несет расходы на их устранение. Важно, чтобы передавший недвижимость заранее знал о недочетах, а получивший ее не мог выявить их при приеме объекта.
4. Риски случайной гибели или случайного повреждения недвижимости — прописываются обстоятельства, когда ответственность ложится на ссудодателя, когда — на ссудополучателя.
5. Порядок изменения условий, досрочного прекращения предоставления безвозмездной услуги.
6. Прочие положения — применяемое законодательство, порядок разрешения споров и другие договоренности.

Существенное условие такого договора — его предмет. Его требуется назвать так, чтобы отграничить от других подобных объектов. Для этого прописывают его:

• адрес;
• кадастровый номер;
• техническое состояние, непригодность для проживания людей;
• основание, по которому помещение находится в собственности у физлица или организации.

Образец договора безвозмездного пользования нежилым помещением

Официальная форма бланка договора пользования нежилым помещением на бескорыстной основе не установлена. Поэтому стороны вправе включить в него положения, не запрещенные законом. Также допускается скачать образец соглашения и заполнить его, вписав необходимую информацию, — так можно быть уверенным, что документ содержит полностью оформленные существенные условия.

В начале договора безвозмездной аренды нежилого помещения у физического или юридического лица прописывают название соглашения. Затем заполняют место и дату составления документа. Ниже указывают ФИО физлиц, название организаций, записывают их реквизиты. Далее оформляют содержание основных разделов.

ВАЖНО! По умолчанию расходы по содержанию имущества несет тот, кто его получает, но стороны вправе изменить условие.

После основной части документа стороны сообщают о приложениях — акт приема-передачи имущества, техплан недвижимости. В конце участники договора ставят подписи и их расшифровку. Иногда подробнее прописывают банковские реквизиты, данные паспорта или учредительного документа.

Срок договора безвозмездного пользования нежилым помещением

По аналогии с арендой срок действия договора безвозмездного пользования помещением устанавливается сторонами. Если же документ не включает положение о длительности, он считается бессрочным.

Также бессрочность может появиться в случае, если стороны не продлили действие соглашение, но одновременно выполняются условия:

• ссудополучатель использует имущество;
• стороны не выражают желание прекратить договорные отношения.

В перечисленных случаях соглашение продлевается автоматически и действует до тех пор, пока 1 из сторон не заявит о намерении расторгнуть договор.

Регистрация договора безвозмездного пользования нежилым помещением

Законодатель сделал отсылку на статьи о договоре аренды для регулирования соглашения об использовании нежилого помещения на бесплатной основе. Однако в перечень не вошла норма, требующая госрегистрации сделки. Договаривающимся сторонам не нужно уведомлять государство о ее заключении.

Если же договор касается объекта культурного наследия, то регистрация обязательна. При этом продолжительность действия такого соглашения не имеет значения.

Сделки нотариально удостоверяют если:

• 1 из сторон — юрлицо;
• помещение стоит дороже 10 000 рублей.

В остальных случаях нотариальное удостоверение остается на усмотрении граждан.

Налоговые риски

Получение помещения в безвозмездное пользование — доход для лиц на ОСНО и УСН. Поэтому они обязаны учитывать его в сумме внереализационных доходов, которые рассчитываются на основании рыночных цен на аренду помещений схожего метража, состояния и т.д. без учета НДС. Если этот доход не учтен в налоговой базе, то юридическому лицу в дополнение к налогу начисляют пени и штраф.

Ссудодатель также несет риски. Ему:

• запрещено начислять на объект сделки амортизацию;
• налоговые органы вправе взимать НДС из расчета рыночной стоимости недвижимости, которая сдается.