Нюансы оформления задатка при покупке квартиры в 2024 году

Знание элементарных юридических норм, таких как условия, при которых следует передавать деньги за покупку объекта недвижимости или другой крупной собственности, часто не только экономит время и нервы, но и помогает обезопасить финансы, если другой участник сделки настроен на обман или мошенничество.

Что такое задаток на покупку квартиры

Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, задаток – денежная сумма, передаваемая одним из участников сделки купли-продажи другому в качестве гарантии исполнения договоренностей. Задаток за квартиру передается покупателем владельцу недвижимости до передачи прав собственности на недвижимость. От того, насколько грамотно проведена процедура и оформлены документы, зависит совершение последующей сделки.

Основные особенности:

• передается только в виде денежных средств покупателем владельцу недвижимости наличным или безналичным способом;
• переданные деньги не возвращаются покупателю, если тот откажется от покупки;
• если договоренности расторгает сторона, которая продает недвижимость, то деньги возвращаются покупателю в двойном размере.

Письменным документом, подтверждающим саму передачу денег, может служить расписка, в которой указываются все ключевые подробности сопутствующих договоренностей.

Отличие от аванса

Аванс может выступать обязательством, мотивирующим стороны для последующего совершения сделки. Деньги, послужившие авансом, полностью возвращаются стороне их перечислившей, если соглашением не установлены компенсации за оформление документов или другие подтвержденные расходы владельца имущества, связанные со сделкой.

В договор о задатке обязательно включаются положения, позволяющие однозначно трактовать права и обязательства участников при продаже квартиры или другой недвижимости. Это необходимо для устранения сомнений, в какой форме передавалась предоплата, если один из участников отношений купли-продажи не исполнит обязательства.

Особенности аванса:

1. Передача аванса до самой сделки часто продиктована необходимостью трат второй стороны на оформление документов или иные расходы, возникающие по ходу сделки.
2. Форма внесения аванса не ограничивается: это могут быть деньги, ценные бумаги, другие материальные и финансовые активы.

Отличия задатка:

1. Играет обеспечительную роль и выполняет штрафную функцию, поскольку участник сделки, не исполнивший договоренности, возмещает другому участнику убытки.
2. Не может передаваться ни в какой иной форме, кроме как в форме денежных средств, даже при условии договоренности участников.

Денежная сумма, переданная как предоплата по сделке за квартиру или дом, будет считаться задатком только если есть указание на это в письменном соглашении, там же необходимо обозначить ее размер. В ином случае переданные в преддверии сделки деньги будут считаться предоплатой.

Отличие от залога

Залог при покупке любой квартиры или другого объекта недвижимости редко осуществляется в форме наличных или безналичных средств, часто гарантией обязательств выступают другие объекты недвижимости, акции, ценные бумаги или дорогостоящие вещи.

По договоренности залог на квартиру может быть частью стоимости покупаемого имущества.

Оформляется договор залога в форме письменного соглашения, где указываются характеристики передаваемого залога, условия его передачи, штрафные санкции и обстоятельства, при которых он будет возращен покупателю. В роли письменного соглашения может выступать и расписка о залоге, при условии, что она содержит подписи обеих сторон.

Правила передачи задатка

Прежде чем давать деньги в обеспечение последующей купли-продажи, покупателю следует согласовать с продавцом ряд существенных вопросов, касающихся сделки и подписать соглашение, содержащее следующие положения:

• обстоятельства, которые определяют назначение предоплаты: «в счет платежа по договору купли-продажи квартиры»;
• сумма предоплаты;
• обязательства по соглашению;
• санкции к участникам, если они откажутся от сделки;
• срок исполнения обязательств.

Размер задатка определяется самими участниками отношений купли-продажи, законодательство не содержит указаний в этой части, в том числе и при приобретении недвижимости с обременением, получив ипотечный кредит.

Расписка о передаче

Оформление расписки о задатке за квартиру необязательно, если есть договор, а средства перечисляются на специально созданный для обеспечения сделки счет или на счет владельца недвижимости. Подтверждением будет служить назначение платежа, заполненное в поле формы при переводе средств. Если передаются наличные средства, расписка станет неоспоримым подтверждением.

В подобном случае расписка служит соглашением и должна содержать следующую информацию:

• ФИО участников;
• реквизиты паспортов сторон;
• место регистрации сторон;
• информацию о том в обеспечение каких обязательств передаются деньги;
• сумму переданных средств.

После того, как изложены все ключевые составляющие, ниже следует указать реквизиты сторон и проставить подписи.

Сумма и срок задатка

Несмотря на частые изменения законов в части имущественных отношений, указаний о сумме и сроке, на который передается задаток при покупке квартиры в ипотеку или без обременения, в законодательстве не содержится. Эти вопросы определяются исключительно участниками отношений купли-продажи. По общему правилу стороны руководствуются сроками, необходимыми на подготовку документов.

Тем не менее, указание срока и суммы являются существенными условиями для подобного рода соглашений. Вследствие несоблюдения договоренностей, договор о задатке может быть расторгнут.

Как оформить задаток при покупке квартиры

Законодательных норм, меняющих кардинальным образом порядок оформления задатка, за последние несколько лет не издавалось. Поэтому оформление происходит общим порядком с учетом положений статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации:

1. Участники предстоящей сделки, определившись с основными условиями, договариваются о сумме, сроках и процедуре передачи денег.
2. В качестве сроков учитывается и дата, когда продавец получил задаток, и период, в течение которого после передачи должен быть заключен договор купли-продажи жилья.
3. Все существенные условия включаются в договор задатка.
4. Сумма в размере, согласованном участниками, перечисляется на счет или передается наличными в установленный день после подписания соглашения.
5. При передаче наличными обязательно оформляется расписка.

Договор может заключаться как отдельный документ, но не запрещается включать это условие в договор купли-продажи, а факт передачи денег владельцу недвижимости подтверждать его распиской.

Форма и содержание соглашения о задатке

Соглашение или договор о задатке оформляются письменно и должны содержать следующую информацию и положения:

• информацию физических лицах – покупателе и владельце недвижимости;
• информацию о продаваемом объекте;
• информацию о размере, сроках и процедуре передачи денег;
• срок заключения договора купли-продажи;
• последствия неисполнения сторонами договоренностей.

Не запрещается включать и иные положения, главное – они не должны противоречить законодательству Российской Федерации.

Образец соглашения о задатке при покупке квартиры

Условия, которые содержит договор задатка при покупке квартиры или дома, регламентированы законодательством.

В преамбуле документа указываются данные участников отношений купли-продажи, один из которых именуется «Продавец», второй – «Покупатель», реквизиты их паспортов.
В качестве образца условий договора задатка при покупке квартиры можно использовать следующие формулировки:

• «Покупатель в счет платежей по договору купли-продажи квартиры от «___»_____ N __, заключенному между Сторонами, обязуется выдать Продавцу предоплату в порядке и на условиях, определенных настоящим Соглашением».
• «Денежные средства передаются в доказательство заключения Договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения».

Отдельными пунктами следует указать стоимость самой сделки, сумму передаваемых денег, срок и порядок их передачи, условия возврата при одностороннем расторжении или при невозможности исполнения, иные условия, от которых зависит соблюдение договоренностей.

Скачать образец соглашения можно по этой ссылке.

Такая форма соглашения универсальна и подходит для использования при сделках купли-продажи любых видов недвижимости.

Образец расписки о получении задатка за дом или квартиру

Законодательно форма расписки не утверждена, поэтому ее составляют письменно в произвольной форме. В ней важно указать данные участников сделки, позволяющие их однозначно идентифицировать: ФИО, паспортные данные, сведения о месте регистрации, размер внесенной предоплаты числом и прописью, обязательно проставить дату, в которую написана и передана расписка, подписи участников.

Скачать образец расписки можно по ссылке.

В каком случае можно вернуть задаток

Закон не определяет, в какой срок необходимо вернуть переданные деньги. Если такое условие отражено документально, то стороны могут этим воспользоваться. Если нет – деньги нужно вернуть в течение семи дней с момента получения требования.

Деньги возвращаются покупателю в двойном размере, если за неисполнение договоренностей ответственен владелец недвижимости.

Переданная предоплата возвращается покупателю в том же размере, если:

• стороны вместе отказываются от сделки;
• обязательства прекращены из-за того, что в согласованную дату не был подписан основной договор.

Возврат средств по договоренности

Порядок возврата задатка закреплен в Гражданском кодексе, но у сторон есть возможность решить этот вопрос по договоренности.

Договор, являющийся самостоятельным документом, допускается расторгнуть по соглашению сторон, в одностороннем или судебном порядке, если есть веские основания. Возможность одностороннего отказа и перечень обстоятельств для этого следует зафиксировать документально.

Договор о расторжении соглашения о задатке составляется в письменной форме. Главное – ясно и однозначно выразить в документе, все вытекающие из этого условия. Для этого необходимо указать:

• причину расторжения, если это влияет на расчеты;
• дату, когда обязательства будут считаться прекращенными, если она не совпадает с датой заключения соглашения о расторжении;
• договориться об условиях, которые определят последующие действия участников и судьбу переданных денежных средств.

В судебном порядке

Прежде чем обращаться в суд, чтобы расторгнуть договор о задатке, следует соблюсти претензионный порядок: направить второй стороне претензию с предложением расторгнуть договоренности. Если сторона отказывается или не отвечает в установленный срок, можно подавать иск. Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ срок составляет 30 дней.

В претензии указываются основания для судебного расторжения и предложение второй стороне расторгнуть обязательства по соглашению сторон. Целесообразно приложить к претензии бланк проекта соглашения о расторжении с просьбой его подписать, а при несогласии с содержанием, предложить изменения.

При составлении искового заявления следует учитывать требования ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ. Иск подается как на бумажном носителе, так и в электронной форме. К исковому заявлению необходимо приложить документы, типовой перечень указан в ст. 132 ГПК РФ.

Не стоит пренебрегать изучением положений действующего законодательства, касающегося заключения сделок между физическими лицами, даже если вторая сторона берет на себя все юридическое сопровождение купли-продажи. Такие знания помогут избежать ошибок, позволят урегулировать большинство спорных вопросов с учетом интересов обеих сторон, даже если услуги по сопровождению продажи недвижимости оказывает агентство.