Как проверить квартиру перед покупкой на наличие обременений

Наличие обременений у объекта недвижимости снижает его стоимость, но прибавляет дополнительных проблем покупателю. Недобросовестные продавцы могут даже утаить наличие обременений, потому перед покупкой лучше проверить жилье самостоятельно.

Что такое обременение

Обременение — определенное ограничение прав собственника недвижимости в пользу 3-их лиц. По итогу владелец сталкивается с запретом регистрационных действий в отношении своей собственности — он не вправе продать имущество, обменять его, выселить из него иных граждан без согласия на то заинтересованных лиц.

Третьи лица, с которыми собственнику будет необходимо согласовывать дальнейшие действия, могут не иметь прав владения жильем. Иногда они вправе только использовать его.

Проверку квартиры на обременения стоит проводить не только в случае, если покупают ее на вторичном рынке, но и когда приобретают жилье в новостройке. На оба вида недвижимости могут быть наложены ограничения прав собственника.

Какие обременения могут быть наложены на квартиру

Среди обременений, наложенных на объект недвижимости, встречаются:

1. Аренда — если на момент продажи квартиры в ней по договору аренды находятся лица, они не теряют право проживания после смены владельца имущества. Сделка действует до истечения срока аренды.
2. Ипотека — объект находится в собственности банка, без его разрешения человек не может продать недвижимость.
3. Регистрация в помещении несовершеннолетних — сделка купли-продажи жилья не должна нарушать их прав, иначе лица до 18 лет смогут получить долю квартиры.
4. Сервитут — чаще накладывают на земельные участки или коммуналки. В таком случае 3-и лица получают право проходить через чужие помещения, участки, прокладывать через них коммуникации и т.д.
5. Рента — накладывает определенные договором обязанности на собственника. Иногда сделка предусматривает проживание получателя ренты в квартире до его смерти.
6. Безвозмездное пользование — если в жилье зарегистрирован гражданин по договору безвозмездного пользования, его не удастся выселить без его согласия.
7. Завещательный отказ — собственник может завещать лицу право проживать в помещении, тогда без согласия этого лица его нельзя выписать оттуда.
8. Арестованное имущество — суд накладывает на объект арест, ограничивая сделки с ним. Если же, невзирая на запрет, имущество продают, сделку впоследствии признают недействительной.
9. Аварийное жилье — владельцы получают право обмена жилья на новое и не вправе продать помещение в аварийном доме.
10. Историческое здание — потребуется согласовывать продажу с органами по охране памятников. При использовании квартиры не удастся делать перепланировку помещений, изменять фасады и т.д.

Как проверить квартиру на обременения и ограничения

Проверить квартиру на основные обременения можно онлайн бесплатно. Все зависит от вида предполагаемого ограничения прав. Узнать, есть ли обременение на недвижимость, легче всего через выписку из ЕГРН. В ней содержатся:

• параметры квартиры;
• ее адрес;
• данные собственников;
• наложенные ограничения.

Запросить справку можно у продавца в подтверждение того, сняты ли обременения с недвижимости. Также граждане вправе заказать ее и без помощи владельца жилища — самостоятельно в МФЦ или онлайн на сайте Росреестра.

В справке можно посмотреть, оформлен ли на квартиру договор ренты или залога, кто и в чью пользу наложил арест на квартиру. Здесь же можно проверить достоверность данных паспорта продавца — сравнить ФИО и адрес регистрации.

Выписка также поможет определить, есть ли в жилище несовершеннолетние, сколько граждан зарегистрировано в нем. Чтобы правильно оформить сделку с несколькими собственниками, следует помнить, что:

1. Сделка должна быть совершена с согласия всех совершеннолетних граждан.
2. Если в квартире зарегистрированы лица до 18 лет — продавцу потребуется получить разрешение от органов опеки и попечительства.

Чтобы проверить недвижимость по выписке из ЕГРН, потребуется узнать кадастровый номер объекта. Это можно сделать в интернете, на сайте Росреестра в разделе “Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online”. Там же можно посмотреть базовые сведения о жилье.

Узнать, находится ли квартира в обременении аренды, сложнее. Арендаторы снимают помещение по договору, заключаемому между ними и владельцем жилья, но эта информация не отражается в правоустанавливающих документах. Потому выяснить наличие данного вида обременений можно только 2 способами:

• поговорить с соседями;
• приехать на место с незапланированным визитом.

Узнать, наложен ли арест на недвижимое имущество, можно при личном обращении в службу судебных приставов. Для этого заявление направляют территориальным органам службы.

У местной администрации узнают об ограничениях, связанных с аварийным состоянием дома или его причислением к историческим памятникам. Запрос направляют в форме заявления.

Как получить выписку об отсутствии обременения

Если покупатель не желает приобретать объект, отягощенный ограничениями, стоит попросить у продавца подтвердить их отсутствие. Выписку об отсутствии обременений государственные органы не выдают, однако проверить, сняты ли они, можно на сайте Росреестра.

Для этого заказывают выписку о зарегистрированных правах на объект. В графе “Ограничение прав и обременений объекта недвижимости” должно быть указано “Не зарегистрированы”.

Иногда при проверке, снято ли обременение с квартиры, графа остается заполненной даже после прекращения ограничений. Это допустимо, если с момента их снятия прошло не больше 2 недель. Потребуется выждать этот срок и заказать новую справку.

Чем грозит покупка квартиры с обременениями

Гражданин, приобретающий жилое помещение с обременениями, рискует. Покупатель не сможет полностью распоряжаться квартирой, вместе с ним в жилище могут находиться посторонние люди. Иногда на нового владельца накладывают финансовые обязанности в пользу получателей ренты. Помимо этого сделка купли-продажи иногда может быть признана недействительной, тогда покупателю придется освободить помещение. Обычно это происходит, если в жилище был прописан ребенок, права которого нарушены сделкой.

Если покупатель пострадал от мошеннических действий, купил проверенную квартиру, но она оказалась с обременениями, при достаточных доказательствах суд может признать сделку недействительной. Тогда покупателя ожидает долгая процедура возврата средств.