Что входит в текущий ремонт многоквартирного дома, его помещений и общего имущества

Каждый человек имеет право жить в комфортном и безопасном жилье. В многоквартирных домах с 2015 года в квитанциях на ЖКУ появилась новая строка, по которой жильцы оплачивают содержание дома. Но далеко не все знают, что включает в себя понятие «текущий ремонт МКД».

Что такое текущий ремонт

Любое жилье изнашивается во время эксплуатации. В частных домах владельцы обязаны самостоятельно следить за своим имуществом и не допускать аварийного состояния. В МКД жильцы платят за капитальный ремонт, который проводится в соответствии с графиком, а также оплачивают комплекс мер по поддержанию в порядке всех элементов здания и мест общего пользования.

Текущий ремонт это не только содержание комфортного состояния дома, но и своевременное устранение неисправностей в конструкциях, которые могут привести к серьезным разрушениям.

Перечень работ, входящих в текущий ремонт

В 2003 году Госстроем был издан документ, в котором прописан перечень ремонтных работ. В правилах под №170 указываются работы по текущему ремонту. Список объемный, в него входят:

• покраска стен, потолков, перил;
• очистка вентиляционных шахт;
• обслуживание подвальных входов;
• восстановление фундамента;
• комплекс работ по восстановлению архитектурных элементов;
• замена стекол в окнах;
• ремонт тамбура и входной группы;
• замена ламп освещения;
• поддержание в работоспособном состоянии систем водоснабжения;
• замена и ремонт электрических щитков;
• обслуживание мусоропроводов.

Ремонт подъезда проводится регулярно и это не только покраска стен и потолков, но и выявление нарушений в конструкциях, герметизация стыков, восстановление покрытия пола. Статьи Жилищного кодекса 154-156 указывают, что оплачивать работы должны жильцы, поэтому в квитанциях за услуги ЖКХ внесена отдельная строка. Она подразумевает оплату текущего ремонта общего имущества в МКД.

Отличие текущего ремонта от капитального

Не всегда жильцы правильно понимают, что входит в текущий ремонт зданий и сооружений. На этой почве возникают необоснованные конфликты с Управляющей компанией. Например, за счет фонда, который формируется из оплаты жильцами текущего ремонта, обслуживающая организация обязана починить проводку в подъезде или отремонтировать оконные рамы, но полностью менять электромагистраль или устанавливать новые окна не должна.

В перечень работ по текущему ремонту не входят капитальные меры, а только те работы, которые направлены на предотвращение износа здания. Для их организации не нужно собирать собрание собственников, устанавливать график и сроки. Мероприятия проводятся на протяжении нескольких дней или недель. При капитальных мерах они длятся месяцами.

Каким может быть текущий ремонт

По закону собственники могут потребовать от Управляющей компании или ТСЖ устранить неполадки в системе водоснабжения, электропроводке и косметическому состоянию подъезда в любое время.

Пример 1. Перед квартирой Иванова А.И. отломилась напольная плитка. Собственник обращается в УК, и она обязана заменить поврежденное покрытие на новое.

Пример 2. В квартире 9-этажного дома на последнем этаже у собственника Петрова А.В. протек потолок, повреждена побелка и обои на стенах. Собственник вправе указать УК на плохой ремонт кровли и потребовать возмещение ущерба, а также устранение причин протечки.

Если разбито стекло в окнах, проводится замена. За счет владельцев жилья оплачивается замена входных дверей и покраска стен в подъездах. Жильцы сигнализируют о неисправностях в работе вентиляции, и организация принимает меры по очистке вентиляционных шахт.

Текущий ремонт это не только «косметика». Если вы заметили, что не соблюдаются нормы температуры в системе ГВС, обращайтесь в управляющую компанию. Сотрудники обязаны разобраться, выяснить почему в магистрали отопления появились неполадки и устранить их.

Кто осуществляет текущий ремонт

Управляющая компания или ТСЖ выбирает подрядную организацию. Это делается после того, как проведено определение фронта работ. Подрядная организация выбирается на основании тендера. УК обязана заключить договор подряда и прописать вид манипуляций, а также сроки, в которые они выполняются.

После окончания работ проводится приемка специально созданной комиссией. В нее входят не только представители Управляющей компании, но и собственники жилья. Если выявляются недочеты или работы выполнены с нарушением установленных сроков, члены комиссии имеют право не подписывать акт выполненных работ и подать иск в суд. В этом случае с подрядной организации взыскивается штраф и назначается комплекс мероприятий по устранению неполадок.

Планирование и проведение текущего ремонта многоквартирного дома

Порядок проведения текущего ремонта МКД не предусматривает обязательное собрание собственников жилья. Работы планируются Управляющей компанией или ТСЖ на основе осмотра и ревизии, выявлении степени изношенности коммуникационных магистралей, конструкций, воздуховодов.

Однако, уведомить жильцов, что планируется провести ремонт МКД и установить его сроки УК должна. Жильцов о намерении провести работы уведомляют за 3 месяца до их начала.

Текущий ремонт необязательно выполняется одной подрядной организацией. Он может быть разбит на несколько этапов: восстановление фундамента, покраска стен в подъезде, устранение протечек кровли. Все это отражается в документации.

Основные требования при проведении текущего ремонта

Поскольку жильцы ежемесячно вносят плату, они имеют право контролировать качество работ. Если оно не соответствует заявленному объему, сроку, последовательности, собственники могут:

• написать жалобу в УК;
• обратиться с письменным заявлением в Администрацию города;
• подать иск в суд.

Пожаловаться можно и на неправомерное бездействие Управляющей компании, которое приводит к дискомфорту жильцов, а также влечет за собой разрушения конструкций. Владельцы могут потребовать выполнение текущего ремонта квартиры, если бездействие УК или некачественные манипуляции повлекли за собой разрушения в жилье.

Сроки проведения

Мало кто из собственников квартир в МКД знает, что текущий ремонт жилых помещений должен проводиться регулярно и систематически. Если он не выполняется, жалуйтесь в контролирующие органы, например, в прокуратуру. Сроки зависят от объема, прописываются в сметной документации и доводятся до жильцов.

Стоимость работ

Решение о необходимости проведения мероприятий принимает ТСЖ или УК, а бюджет формируется полностью за счет оплаты собственниками. Владельцы ежемесячно видят тариф, вынесенный отдельной строкой в квитанции за жилищно-коммунальные услуги. Ставка формируется представителями ТСЖ или на собрании собственников жилья. Окончательная сумма не зависит от количества проживаемых в квартире жильцов, а рассчитывается исходя из площади, занимаемой владельцами.

Практика показывает, что в старых домах плата за часто намного выше, чем в новостройках. Это объясняется высокой степенью изношенности коммуникаций и конструкций, что требует больших вложений.

Отчет по итогам работы

Недобросовестные управляющие организации завышают стоимость мероприятий, утаивают от жильцов информацию об объемах, намеренно завышают их. Поэтому законом оговорено, что жильцы могут в любое время потребовать отчет о расходовании их средств на текущий ремонт.

Средства, собранные на оплату текущего ремонта не могут тратиться на другие нужды, должны расходоваться только на то, что относится к текущему ремонту. Недобросовестные организации маскируют его под капитальный, чтобы часть средств утаить и использовать в своих целях.

Закон позволяет гражданам получать доступ к отчетной документации. Управляющая компания должна извещать о полном объеме работ и их стоимости на регулярных собраниях. Но и без собрания можно прийти в УК и попросить отчет о текущем ремонте в МКД.

Нюансы текущего ремонта для арендуемых помещений

В современных жилых комплексах часто сдаются площади в аренду. Так на первом этаже появляются парикмахерские, кафе, аптеки. Фактически они относятся к общему жилому фонду, средства за аренду идут в ТСЖ, расходуются в соответствии с решениями собственников.

Закон разрешает производить текущий ремонт сданных в аренду помещений, как за счет арендатора, так и за счет собранных с жильцов денег. Как он будет проводиться, прописывается в договоре аренды. Если арендатор берет на себя расходы, то он не может претендовать на работы за счет ТСЖ. Все мелкие поломки, а также косметический ремонт он будет выполнять самостоятельно.

Нередко арендатор самостоятельно ремонтирует помещение, проводит различные манипуляции, а потом предъявляет арендодателю счет на возмещение средств, потраченных за отчетный период. Если в договоре не предусмотрен такой нюанс, арендодатель не обязан ничего возмещать.

В случае с необходимостью проведения капитального ремонта вся ответственность ложится на арендодателя. Арендатор проводить капитальные работы не обязан и не должен вкладывать собственные средства.

Жилой многоквартирный дом требует постоянного обслуживания и проведения различных работ по ремонту. Если они не проводятся или осуществляются некачественно, конструкции разрушаются. Многие жильцы спорят с необходимостью оплачивать текущий ремонт МКД, не задумываются о последствиях. Став собственниками, они становятся ответственными за сохранность приватизированного имущества и своевременно платить средства на его ремонт – их обязанность.