Нюансы оформления договора ренты на квартиру в 2024 году

Существует много вариантов, позволяющих стать владельцем жилья: можно накопить деньги, взять недвижимость в ипотеку, дождаться наследства. Еще один способ приобрести собственную жилую площадь – рента квартиры. Чтобы сделка оказалась взаимовыгодной, необходимо учесть ряд нюансов при подготовке соглашения.

Что такое договор ренты

Договор ренты представляет собой контракт, по условиям которого собственник квартиры передает имущество другой стороне. В обмен на это вторая сторона обязуется систематически выплачивать конкретную денежную сумму или обеспечивать иждивение в виде медицинского ухода, покупки продуктов и лекарств. По факту, плательщик может купить квартиру по договору ренты.

Само понятие ренты подразумевает доход, регулярно получаемый владельцем имущества после передачи своей собственности второй стороне по контракту. Согласно ст. 589 Гражданского Кодекса не только физическое лицо может быть получателем платежей, но и некоммерческие организации.

Рентополучателями обычно являются пожилые люди, не имеющие родных и лишенные материальной поддержки, необходимой для покрытия коммунальных счетов и жизненно важных потребностей. Передав свое имущество, они получают право пожизненного проживания в квартире.

Виды ренты

Существует три вида ренты имущества: пожизненное содержание с иждивением, постоянная и пожизненная рента. Постоянная также иногда фигурирует как бессрочная рента.

Постоянная

По контракту постоянной ренты недвижимость передается собственником в обмен на регулярно выплачиваемые финансовые средства. Плательщик ренты также может обеспечивать собственника вещами или предоставлять услуги, стоимость которых приравнивается к необходимой сумме – ежемесячному прожиточному минимуму.

Контракт оформляется на неопределенный срок. Право на получение платежей может передаваться владельцем имущества по наследству. Это означает, что выбранный наследник станет новым рентополучателем после кончины предыдущего.

Пожизненная

На основании ст. 601 ГК РФ за переданное от собственника имущество вторая сторона каждый месяц выплачивает конкретную сумму денег. Оплата вещами или выполнением работ, в отличие от контракта постоянной ренты, исключается.

Кроме того, плательщик ренты может стать полноценным владельцем имущества только после смерти рентополучателя. Право на получение пожизненной ренты не передаётся по наследству, и обязательства рентоплательщика прекращаются также с момента кончины рантье.

Пожизненная рента имеет особенность, состоящую в том, что даже в случае пожара, потопа или полной ликвидации квартиры плательщик обязан выплачивать деньги согласно договору, то есть до конца жизни получателя платежей. Поэтому важно застраховать недвижимость, которая впоследствии перейдет рентоплательщику.

Рента с пожизненным содержанием с иждивением

Договор ренты с пожизненным содержанием предполагает не только регулярную выплату денег, но и обеспечение полного содержания получателя, в т.ч. покупку необходимых вещей, продуктов питания и медикаментов. Помимо этого, плательщик ренты осуществляет медицинский уход за владельцем имущества, выполняет работу по дому (приготовление еды, стирка, поддержание порядка в домеок) самостоятельно или воспользовавшись услугами специалистов. Рентоплательщик должен проживать вместе с иждивенцем, пока действие соглашения не прекратится.

Договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает, что деньги выплачиваются до конца жизни рантье. Однако, получателей может оказаться много и все они указываются в документе. Согласно ст. 596 Гражданского Кодекса, в случае смерти одного из них, его доля ренты передается остальным получателям. Обязанности должника прекращаются с момента смерти последнего получателя.

Как заключить договор пожизненной ренты

Следует помнить, что договор ренты заключается с соблюдением всех норм законодательства. У соглашения нет определенной формы, и может случиться так, что стороны не в состоянии договориться друг с другом или оказались непонятны какие-то нюансы. В таком случае стоит обратиться к юристу.

Обсуждение всех аспектов

Документ пожизненной ренты должен заключаться с предварительным обсуждением всех его сторон. Это необходимо для того, чтобы избежать разногласий и недопонимания в будущем. Даже если заключается договор ренты на квартиру между родственниками, все условия прописываются на бумаге, а не просто оговариваются на словах.

Составление договора

В контракте собственник имущества выдвигает определенные требования к рентоплательщику, а именно в какой форме должна быть предоставлена рента на квартиру. Это может быть либо материальное обеспечение, либо оказание услуг. Хозяин квартиры должен предоставить документы на право владения.

Как оформить договор

Оформление документа осуществляется в следующем порядке:

1. Прописываются ФИО и данные паспортов сторон, заключающих соглашение. Если есть наследник на право получения ренты или если получателей несколько, этот момент обязательно отражается в документе с информацией о каждом из них.
2. Предмет договора пожизненной ренты включает информацию о недвижимости, которая передается в собственность, например, квартира. Необходимо указать адрес, площадь, число комнат и стоимость.
3. Далее прописываются условия договора пожизненной ренты, включающие права и обязанности плательщика и рантье. Если одна сторона нарушает существенные условия договора ренты, другая вправе расторгнуть соглашение. Обговаривается порядок действий в случае возникновения с недвижимостью чрезвычайного происшествия (пожар, потоп, землетрясение).
4. Следующий этап – обсуждение формы ренты. Стороны договариваются между собой, как будут производиться выплаты и с какой периодичностью.
5. Пункт об ответственности должника и получателя определяет, какие санкции будут применены в отношении стороны, нарушившей условия соглашения.
6. Также в документе прописывается порядок разрешения разногласий. В основном такие споры решаются в судебном порядке.
7. Следующий пункт определяет порядок и условия, при котором сделка прекращает свое действие раньше срока, то есть до наступления смерти получателя.
8. В конце документа обе стороны закрепляют сделку, поставив свои подписи и указав дату.

Образец договора

По данной ссылке можно скачать бланк контракта пожизненной ренты. Форма договора пожизненной ренты с иждивением доступна для скачивания по этой ссылке.

Визит к нотариусу

Необходимым условием для признания договора пожизненной ренты на квартиру действительным является нотариальное заверение. Нотариусу предстоит изучить весь пакет документов и определить, действительно ли собственник квартиры пошел на сделку по своей воле и осознает ли возможные последствия. Если отсутствуют какие-либо моменты, препятствующие сделке, нотариус заверяет соглашение.

Регистрация договора в Росреестре

После заверения соглашения нотариусом необходимо зарегистрировать документ в Росреестре. Обязательное условие – оплата государственной пошлины в размере 1 тысячи рублей. Если с документами все в порядке, сделка будет официально зарегистрирована, а плательщику предоставляется свидетельство о праве собственности.

Однако по условиям договора пожизненного содержания с иждивением он не может сразу стать полноправным хозяином недвижимости. Распоряжаться полученным имуществом он получит возможность только после смерти рантье.

Как обезопасить себя

Договор пожизненного содержания с правом наследования жилья подразумевает немалые риски. Чтобы не оказаться обманутым со стороны рантье, нужно сохранять все доказательства, связанные с расходами и содержанием.

Это могут быть чеки из магазинов, документы на оказание медицинских услуг и даже фото- и видеофиксация всех посещений получателя (с его согласия), при этом обязательно должна быть указана дата.

Нелишним будет постоянные контакты с людьми, живущими по соседству. В случае судебных разбирательств они смогут выступить свидетелями.

Если рантье ограничил должнику доступ в свою квартиру, необходимо обратиться в полицию для фиксирования этого факта и составления протокола.

Как быть с наследниками при наличии соглашения пожизненной ренты

Переданное по условиям соглашения имущество не будет включено в наследственную массу. Рантье уже передал недвижимость в счёт сделки, и она ему не принадлежит. Лишь после кончины бывшего владельца плательщик сможет полноправно распоряжаться полученной квартирой или домом.

Поэтому наследники рантье, которые захотят претендовать на получение недвижимости после его смерти, не смогут этого сделать, как и не получат возможность обладать наследственным правом на получение платежей. Исключением может стать тот момент, когда наследники будут оспаривать соглашение пожизненной ренты и пытаться признать его недействительным, основываясь на следующем:

• рентополучатель был недееспособным на момент заключения соглашения;
• рантье не осознавал происходящего и не управлял своими действиями;
• плательщик ренты обманным путем или через угрозы заставил получателя заключить соглашение;
• получатель не понимал сути сделки и был сбит с толку.

Если по решению суда обе стороны сделки будут признаны вменяемыми и добросовестно выполнявшими условия соглашения, то иск наследников получателя будет отклонен. В другом случае, если недействительность сделки будет доказана, наследники получат переданную по соглашению недвижимость, но деньги отсудить не удастся.

Налогообложение сторон

Важным аспектом являются налоговые последствия, ожидающие рантье и должника. Денежные средства, которые бывший собственник недвижимости получил от рентоплательщика после передачи права владения, рассматриваются как доход от продажи недвижимого имущества. Получивший недвижимость имеет право получать налоговый вычет, который по размеру соотносится со стоимостью квартиры или дома, переданной в собственность.

Деньги, каждый месяц выплачиваемые получателю, считаются доходом от сдачи недвижимости в аренду. В этом случае выплаты будут облагаться налогом в размере 13%.

Плюсы и минусы договора ренты

Перед заключением соглашения необходимо изучить его преимущества и недостатки.

Минусы для рентополучателя:

• рентоплательщик может оказаться недобросовестным человеком и есть риск систематического нарушения условий договора ренты;
• контракт можно расторгнуть только в результате судебного разбирательства, а это приведет к существенным затратам;
• невозможность распоряжаться имуществом, так как оно уже передано рентоплательщику по условиям контракта.

Минусы для плательщика:

• неизвестный срок окончания договора и необходимость выплачивать денежные средства получателю до конца его жизни;
• отсутствие возможности полноправного владения полученной собственностью;
• существенные расходы на оплату услуг нотариуса и регистрацию сделки;
• в любой момент рантье может разорвать соглашение по причине неудовлетворенности качеством оказываемого содержания;
• если договор ренты постоянный, то придется продолжать выплату денег наследникам рантье.

Договор ренты для рантье – это, по сути, договор пожизненного проживания без права собственности, и на его основании плательщик обязан разделять жилплощадь вместе с получателем до момента кончины последнего.

Плюсы для рентополучателя:

• проживание в своей квартире до самой смерти;
• получение прибыли в виде материальных средств, постоянное содержание и уход;
• возможность расторгнуть договор в любой момент в суде.

Плюсы для рентоплательщика:

• шанс приобрести собственный дом, квартира или земельный участок после прекращения обязательств по выплате ренты;
• проживание в квартире в рассрочку.

Как расторгнуть договор пожизненной ренты

Действие договора может быть прекращено до смерти рентополучателя на основании ст. 599 Гражданского кодекса в таких случаях:

• рентоплательщик систематически нарушает установленные условия и не исполняет свои обязанности должным образом;
• выплата финансовых средств не производилась более 1 года;
• соглашение признается недействительным по решению суда, когда выясняется, что документ составлялся со стороны плательщика обманным путем;
• рентополучатель признается недееспособным;
• пожизненная рента была выкуплена, вследствие чего обязанность выплачивать денежные средства прекращается и рентоплательщик становится собственником недвижимости.

Также стороны соглашения могут по обоюдному согласию расторгнуть договор досрочно. Для этого нужно составить нотариально заверенное соглашение о расторжении. В результате рантье вновь вступает в права на собственность, а плательщик прекращает свои обязанности.